Se reactiva el interés por cambiar la hipoteca de banco para conseguir mejores condiciones

Las subrogaciones representaron un 4,5% de las operaciones en el segundo trimestre del año y marcaron su primera subida desde finales de 2023. La demanda supera el 7%

El mercado hipotecario vive un momento dulce gracias a las ocho bajadas de los tipos de interés que ha aplicado el Banco Central Europeo (BCE) en el último año, hasta dejar el precio del dinero en la eurozona en el 2%. Unos movimientos que han llevado a la banca a mejorar sus ofertas hipotecarias a tipo fijo y mixto, y que están resucitando de nuevo el interés de los consumidores por cambiar su préstamo de entidad para conseguir unas condiciones más favorables que las firmadas inicialmente. 

Según el informe de idealista/hipotecas del segundo trimestre del año, las subrogaciones han registrado su primera subida desde finales de 2023. En concreto, representaron un 4,5% de las nuevas operaciones hipotecarias en las que intermedió el bróker hipotecario de idealista durante la pasada primavera y, aunque se mantiene como uno de los datos más bajos de la serie histórica, su peso ha repuntado seis décimas respecto a los mínimos de principios de 2025 (3,9%). 

La tendencia al alza también se hace patente en términos mensuales: las subrogaciones coparon en junio el 4,9% de las operaciones totales en idealista/hipotecas, cuatro décimas por encima del promedio trimestral y el mismo peso que registraron las hipotecas para adquirir una segunda residencia

Otro dato que muestra una reactivación del interés de los consumidores por ‘mover’ su hipoteca de banco en busca de mejores condiciones es el aumento de las solicitudes para encontrar una hipoteca con ese fin. Si en primavera la demanda media para formalizar una subrogación supuso un 7,1% del total, en el mes de junio su peso se ha ampliado dos décimas (7,3%), volviendo a niveles de principios de 2024.

A la vista de estas cifras, todo apunta a que las operaciones de subrogación mantendrán su hueco en el mercado, igual que sucede en otras partes de Europa.

“Después de la oleada de cambios de hipoteca vivida en 2022 y 2023, fruto en este caso de la fuerte subida del euríbor, esta vez parece que son las excelentes condiciones que está dando la banca a tipo fijo y mixto las que animan a aquellos rezagados que mantienen hipotecas variables, así como algunos que firmaron a tipo fijo en niveles más altos, a revisar sus hipotecas y cambiar de banco, para ahorrar bastante dinero a medio plazo, y además ganar en tranquilidad. Teniendo en cuenta la tendencia de otros países europeos, más habituados a esa revisión periódica de su hipoteca, no sería de extrañar que esta tendencia se consolide también en nuestro país, con una actividad recurrente de cambio de hipotecas, sobre todo cuando el entorno de tipos es favorable", explica Juan Villén, director general de idealista/hipotecas. 

Ahora bien, por el momento no se espera que las subrogaciones vuelvan a acercarse a los niveles récord de otoño de 2023, cuando su peso llegó a superar el 16% en términos trimestrales. 

Entre los motivos que justifican un crecimiento limitado de este tipo de operaciones se encuentra el ‘boom’ de cambios que se produjo en plena escalada de los tipos de interés y la caída que está sufrido el euríbor en los últimos tiempos, hasta estabilizarse en torno al 2%, lo que ha reducido la urgencia de muchas familias de buscar una alternativa para evitar pagar tantos intereses. 

La hipoteca fija vuelve a dominar el mercado 

Otra de las lecturas que deja el informe de idealista/hipotecas del segundo trimestre del año es que las hipotecas fijas vuelven a reinar en el mercado, impulsadas por la revisión a la baja de los tipos de interés que aplican los bancos a sus ofertas de financiación para la compra de vivienda.

Actualmente, varias entidades comercializan préstamos a un interés cercano al 2,5% con las máximas bonificaciones, nivel que los expertos ya consideran atractivo para un préstamo a tipo fijo. Ibercaja es el último banco que ha decidido reajustar precios y ha lanzado una oferta a un 2,15% (3,10 TAE), mientras que desde idealista/hipotecas confirman que ya están firmando operaciones cerca del 2% e incluso por debajo.

Con este escenario sobre la mesa, las subrogaciones de hipotecas que cambian a un tipo fijas han vuelto a coger velocidad y han supuesto hasta el 75% de las subrogaciones en las que ha intermediado el bróker de idealista en primavera, máximos desde principios de 2022. La segunda opción más elegida por los consumidores es el tipo mixto, con un 23,3%, mientras que las hipotecas variables son prácticamente testimoniales (1,7%).

La tendencia se hace todavía más patente en las firmas totales de préstamos para la compra de vivienda, con un 80% de operaciones a tipo fijo -máximos de la serie histórica- y un 20% a tipo mixto.

Madrid, la región más destacada 

En lo que respecta a la distribución geográfica, Madrid se mantiene como líder de las solicitudes para cambiar la hipoteca de banco, al representar un 26,7% del conjunto de España, según idealista/hipotecas. Cataluña y Andalucía son las siguientes regiones más destacadas del ranking, con un 22,8% y un 14,2%, respectivamente; seguidas de la Comunidad Valenciana (11,4%). Las demás autonomías ya cuentan con un peso inferior al 4% del total. 

Además de liderar la demanda, Madrid también es número uno en cuanto al importe solicitado y la renta media de los hogares que buscan traspasar su hipoteca de entidad.

Según el bróker hipotecario de idealista, los usuarios madrileños interesados en subrogar su préstamo contaban con una renta media cercana a los 4.600 euros al mes, muy por encima del conjunto de solicitantes en España (3.900 euros). Los siguientes más destacados en este campo fueron los canarios y baleares, con un promedio de 4.001 euros en ambos casos; por delante de los procedentes de Cataluña (3.930 euros), Castilla-La Mancha (3.701), Comunidad Valenciana (3.652), Galicia (3.621) y Cantabria (3.550). En las demás autonomías el promedio se situó por debajo de la barrera de los 3.500 euros, con Murcia en la parte baja del ranking (2.904 euros).

Si miramos el importe medio solicitado en las operaciones de subrogación, Madrid encabeza la clasificación con más de 288.000 euros de media, mientras que Baleares y Cataluña cierran el podio con más de 240.000 euros en cada caso. Tan solo en Navarra, Extremadura y La Rioja los demandantes pedían menos de 150.000 euros para formalizar la operación, frente a los casi 218.000 euros de media en todo el país. 

Por otro lado, la financiación media solicitada suponía hasta un 91% del valor de tasación del inmueble en el conjunto del mercado, con un endeudamiento medio del 33% (dentro del límite máximo que recomiendan los expertos) y la edad media se situó en 42 años. 

No obstante, las cifras varían al tener en cuenta solo las subrogaciones firmadas, donde la financiación media se quedó en el 52% del valor de tasación de las viviendas y prácticamente el 90% de las operaciones alcanzaron un máximo del 70%. En el caso del importe medio de las subrogaciones hipotecarias rubricadas, la cifra se situó por debajo de 157.000 euros, con una renta media de los hogares de 4.336 euros, una ratio de endeudamiento del 22% y una edad media de los consumidores de 43 años, uno más que en el caso de los demandantes.